小区维修项目费用如何分摊？配套设施归谁所有？
1、什么是物业管理？
答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。
2、什么是业主？
答：房屋的所有权人为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。
3、什么是业主大会？
答：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会是根据物业管理区域的划分而成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。
4、什么是业主委员会？
答：业主委员会由业主大会依法选举产生，由5至11人单数组成，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主。业主委员会履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内向所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，它是业主大会的执行机构，对业主大会负责。
5、业主在物业管理活动中享有哪些权利？
答：
（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（4）参加业主大会会议，行使投票权；
（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（6）监督业主委员会的工作；
（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（9）监督专项维修资金的管理和使用；
（10）法律、法规规定的其他权利。
6、业主在物业管理活动中应当履行哪些义务？
答：
（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（4）按照合同约定按时交纳物业服务费用；
（5）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（6）法律、法规规定的其他义务。
7、小区里哪些事项的处理应该由业主共同决定？
答：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其余事项，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。
8、新建住宅小区什么时候可以召开首次业主大会、选举产生业主委员会？
答：物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
9、如何成立首次业主大会会议筹备组？
答：物业管理区域符合业主大会成立条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表的人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐，也可由社区居委会推荐产生。
10、分期开发的住宅小区，可否成立业主大会？
答：划分为一个物业管理区域的分期开发的物业，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
11、如何组织换届选举业主委员会？
答：业主委员会实行任期制，每届任期不超过5年，具体由《业主大会议事规则》约定。业主委员会任期届满之日起资格自动终止。业主委员会委员任期同业主委员会任期相同，可连选连任。
业主委员会任期届满前3个月，将业主委员会需换届的情况书面报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。本届业主委员会应当在街道办事处的指导和监督下，按首次业主大会会议召开的有关规定组织开展换届选举工作。
12、业主委员会备案需提供哪些资料？
答：
（1）业主委员会备案登记表；
（2）管理规约和业主大会议事规则；
（3）业主代表名单；
（4）选举和表决结果统计表（附表决票）；
（5）业主委员会组成人员基本情况；
（6）其他需要提交的材料。
业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当重新备案（换届、变更、注销）。业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
13、谁来指导和监管业主大会、业主委员会的活动？
答：物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
业主大会、业主委员会应当与社区居委会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居委会，并听取社区居委会的建议。
14、业主大会和业主委员会的工作经费从哪儿来？
答：业主大会和业主委员会开展工作的经费（含业主大会、业主委员会会议开支、有关人员补贴、必要的日常办公费用等）由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。
工作经费的筹集、管理、使用的具体办法，由业主大会决定。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督。
首次业主大会会议的组织费用，由该物业的建设单位承担，或按前期物业服务合同约定履行。
15、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，应由谁来责令限期改正或者撤销其决定？
答：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
16、业主委员会未按规定及时组织召开业主大会会议该如何处理？
答：业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
17、业主委员会应当向业主公布哪些资料？
答：
（1）管理规约、业主大会议事规则；
（2）业主大会和业主委员会的决定；
（3）物业服务合同；
（4）专项维修资金的筹集、使用情况；
（5）物业共有部分的使用和收益情况；
（6）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
（7）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（8）其他应当向业主公开的情况和资料。
18、业主大会会议召开的形式有哪几种？
答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
19、业主大会会议分为哪几种？
答：分为定期会议和临时会议。定期会议的时间由业主大会在业主大会议事规则中确定,临时会议召开的几种情况：20%以上的业主提议召开业主大会临时会议；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者业主管理规约规定的其他情况。
20、管理规约包含哪些内容？
答：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。
21、业主大会议事规则包含哪些内容？
答：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
22、物业管理区域如何划分？
答：
（一）新建住宅区一般以建设的宗地红线图、立项及规划批准的范围确定。一个规划建设项目（含分期建设、两个以上建设单位开发建设，地上、地下建筑物），按一个物业管理区域确定。
（二）新建住宅区建筑规模过大的，为便于管理，在办理商品房预售许可前，可按照以下原则，划分确定为若干独立的物业管理区域：
（1）配套的物业服务用房、设施设备划分后可以为各自物业管理区域内业主共有或共用，权利归属无异议；
（2）划分后土地四至界限明确，区域由市政道路、围墙或其他明显标志分割；
（3）与属地行政地域、街道办事处或乡镇人民政府、社区管理的范围一致；
（4）依法应当遵守的其他规定。
23、什么是前期物业管理？
答：前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
24、住宅小区前期物业管理招标有哪几种方式？
答：前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业规划总建筑面积5万平方米以上项目，应当实行公开招投标；3万平方米以上、5万平方米以下（含5万）项目，可以邀请招标；3万平方米以下（含3万）或投标人少于3个的项目，经物业所在地的区房地产行政主管部门批准，可以采用协议的方式选聘物业服务企业。
25、住宅物业的建设单位未按规定擅自选聘物业服务企业的，如何处理？
答：住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
26、物业服务一般包含哪些内容？
答：物业服务内容以物业服务合同约定为主。一般包含：物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；物业装饰装修和垃圾清运管理服务；应业主要求进行的室内特约服务；物业档案资料管理。
27、在小区管理中物业服务企业哪些行为是违法的？
答：（1）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；
（2）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；
（3）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；
（4）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；
（5）擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；
（6）擅自停水停电；
（7）其他严重损害业主权益的情形。
28、物业服务企业与业主之间是什么关系？
答：物业服务企业根据业主的委托管理建筑区划内的建筑及其附属设施，并接受业主的监督。因此，业主与物业服务企业之间是互相依存、地位平等的契约关系。物业服务企业按合同约定为业主提供物业管理服务，业主按相关合同约定享受物业服务企业提供的物业管理服务，但提供服务与享受服务是一种商业运作形式。
用俗语说就是物业服务企业提供的服务是有偿的，并依靠提供有偿服务而生存，业主则是花钱买服务，并有权监督其服务质量。双方可以因发展变化的需要，在协商一致的条件下续签、修改或解除物业服务合同。
29、如何选聘新的物业服务企业？
答：物业服务企业应当在物业服务合同期限届满前90天，以书面形式告知业主委员会，业主委员会接到告知书起30日内，组织召开业主大会讨论决定选聘事项。
业主大会决定续聘原物业服务企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后的7日内，与原物业服务企业续签物业服务合同。
业主大会决定重新选聘物业服务企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式通知原物业服务企业，原物业服务企业在合同期满后7日内，与业主委员会或新选聘的物业服务企业办理移交手续，移交物业管理用房、经审计后的费用帐册以及有关资料。
30、物业服务合同解除后，原物业服务企业应该向业主委员会移交哪些资料？
答：原物业服务企业应当依法与业主委员会，或者新选聘的物业服务企业进行物业及设施设备的交接验收与财产资料的移交。移交的文件资料和财物有：
（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，消防验收等竣工验收资料；
（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）服务费用帐册等物业管理所必需的其他资料；
（5）物业管理用房、属小区业主共有的资产与物品。
原物业服务企业代管的非营业性公建配套收益，代收代缴和代管的各类费用，根据合同的约定实施移交，合同约定须审计的，经审计后方可移交。交接双方应做好交接验收与移交记录并签字认可。
31、业主大会更换物业服务企业，是否应当告知社区居委会和街道办事处？
答：是的。在物业管理区域内，业主委员会、物业服务企业、社区居委会应当依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。
一、业主委员会接受业主大会的委托，实施业主自治管理，监督与配合物业服务企业的服务活动；协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。
二、物业服务企业应在依法经营服务活动中，接受业主委员会的监督，按照合同约定为业主提供服务；听取社区居民委员会的有关意见，配合社区开展有关活动。
三、社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动，引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。
32、什么是物业公共服务费？
答：物业公共服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
33、物业公共服务费有哪几种计费方式？
答：有包干制和酬金制两种。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
34、同一个住宅小区内经济适用房与商品房的物业公共服务费标准一样吗？
答：是一样的，因为物业服务企业所提供的服务内容、服务标准都是一样的。
35、普通住宅物业公共服务费标准如何确定？
答：业主委员会成立前的普通住宅物业公共服务收费标准，由开发建设单位根据物业特点和服务要求，分项选择服务等级标准，在相应的收费标准范围内进行前期物业服务招标或议标，与选聘的物业服务企业在合同中约定具体的服务项目和收费标准，并由物业服务企业报当地价格行政主管部门备案。业委会资讯
同时，物业服务企业或开发建设单位应与物业买受人在前期物业管理服务协议中预先约定收费标准，并同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项。价格行政主管部门和物业管理行政主管理部门应加强对招投标过程及之后价格行为的管理和监督。
业主委员会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定，同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项，并由物业服务企业报当地价格行政主管部门备案。
36、物业公共服务费定价的构成有哪些？
答：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业管理区域秩序维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用；
（6）办公费用；
（7）管理费分摊；
（8）固定资产折旧费用；
（9）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（10）经业主同意的其它费用；
（11）合理利润，其中：普通住宅最高不超过8%；
（12）法定税费。
37、物业服务合同中应当约定哪些内容？
答：（1）当事人和物业的基本情况；
（2）双方的权利和义务；
（3）物业管理服务事项和服务质量要求；
（4）物业服务费的标准和收取办法；
（5）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；
（6）专项维修资金使用方面的约定；
（7）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；
（8）违约责任及解决纠纷的途径；
（9）双方当事人约定的其他事项。
38、住宅小区的物业公共服务费该从何时开始交纳？
答：业主、使用人应当按照前期物业管理服务协议中的约定时间作为交纳物业公共服务费的起始交费时间；没有合同约定的，应当按照入住通知书（符合竣工验收交付条件）约定的房屋交付时间作为交纳物业公共服务费的起始交费时间。
39、谁应交纳物业公共服务费？不交纳物业公共服务费要承担什么法律责任？
答：业主应根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费由开发建设单位全额交纳。
业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业公共服务费的，物业服务企业有权催交，要求其限期交纳，业主委员会应当协助物业服务企业进行催交。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
40、对于物业管理区域内的水、电、气、热等费用的代收有哪些规定？
答：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受有关单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
41、出租的房屋，物业公共服务费由谁来交？
答：物业公共服务费的交纳主体是业主，如果业主与房屋承租人约定由房屋承租人交纳物业公共服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
42、装修时业主是否要交纳装修押金和装修服务费（垃圾清运费）等费用？
答：2010年11月1日起常州市明确物业服务企业对住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度，统一按规定向业主或使用人收取装饰装修管理服务费后，不得再以任何名义向业主或使用人另行收取关于装修方面的装修垃圾清运费、住房装修押金、装修人员出入证工本费、装修施工许可证工本费和装修资料费等费用。业委会资讯
如业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的，物业服务企业不得收取装修管理服务费用。
为确保物业管理区域内电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位和共用设施设备的完好，在装修期间，物业服务企业可对装修单位收取不超过1500元/户的装修保证金。物业管理圈。待装修完毕，经验收共用部位和共用设施设备未受损坏，装修保证金应在3个月内全额退还；装修单位对共用部位和共用设施设备造成损坏的，应当由装修单位承担赔偿或进行修复，赔偿或修复后，装修保证金应在3个月内全额退还。
43、办理入住手续时，物业服务企业要一次性收一年的物业公共服务费，这合理吗？
答：物业服务企业可按前期物业管理服务协议或物业服务合同约定分期预收物业公共服务费，预收时间一般不超过半年。协议或合同另有约定的，从其约定。物业服务企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。
44、因房屋质量缺陷等开发遗留问题，业主可以拒交物业公共服务费吗？
答：不可以，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业公共服务费。对于开发遗留问题，业主可以追诉开发建设单位的责任。
45、业主大会是否可以聘请专业机构对物业公共服务费用进行审计？
答：实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建帐，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
实行物业公共服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业公共服务费的收支情况。物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业公共服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。
46、什么是住宅电梯运行维护费？
答：住宅电梯运行维护费是指住宅电梯的日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行电费、年检费、保险费、日常维护保养费和维修材料费等，不包括电梯的大修（修理费用在一万元及以上的）和更新改造费用。
47、住宅电梯运行维护费的收费标准是多少？
答：常州市住宅电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米0.40元乘电梯楼层系数预收（月度电梯运行维护费=建筑面积×0.40元×K，K为电梯楼层系数）。业主委员会成立前的住宅电梯运行维护费年终结算，其不足部分由开发建设单位补足，结余部分由业主委员会成立后的业主代表大会处置。业主委员会成立后的住宅电梯运行维护费年终结算，不足部分由电梯受益业主补足，结余部分滚存使用。
48、交了物业公共服务费，为什么还要交电梯运行维护费？
答：在常州市物业公共服务费用测算中并不包含电梯运行维护费,因此配备电梯的住宅除了物业公共服务费，还要交电梯运行维护费。
49、一楼的业主是否可以不交纳电梯运行维护费？
答：住宅电梯受益业主是电梯运行维护费的交费对象。所谓住宅电梯受益业主，是指在配有电梯的住宅楼内可以使用电梯的业主（也就是说业主进入家中可以使用电梯的是电梯受益业主）。
具体来说，电梯从地下车库起乘在住宅一楼开始停靠的，从一楼业主开始就是电梯受益业主；电梯从住宅一楼起乘，以电梯首次停靠的最低层业主开始就是电梯受益业主（特殊情况例外）。电梯受益业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业按时交纳电梯运行维护费。
50、小区停车泊位收的停车费归谁所有，业主委员会可以支配吗？
答：利用小区共用道路划线停车或产权归全体业主所有的车位，其收益归全体业主所有，在扣除物业服务企业代办经营支出成本后的剩余部分应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
用于停放汽车的地下人防工程的使用和管理按人防工程的有关规定执行。
产权归开发建设单位的营业性汽车库停车收益归开发建设单位所有。
51、住宅小区汽车停放收费标准是多少？
答：（一）室外停车：
1、临时停放的，按每次5元计收，车辆连续停放时间超过24小时的，按二次停放计费；
2、包月停放的，每月120元，上浮50%后最高不超过180元；
3、营业性车位由企业自主定价，报价格主管部门备案。
（二）室内停车：
1、已出售产权或使用权的车位每月50元，上浮50%后最高不超过75元。业主独用封闭车库不收停放服务费，只收物业服务费；
2、非营业性公共车位和人防车位每月100元，上浮50%后最高不超过150元；
3、营业性车位由企业自主定价，报价格主管部门备案。
52、别墅等非普通住宅、非住宅类物业的物业服务收费如何确定？
答：非普通住宅、非住宅类物业的物业公共服务费采取市场调节价的定价形式。在前期物业服务阶段由开发建设单位与物业服务企业根据物业服务内容协商定价；成立业主大会后由业主与物业服务企业根据物业服务内容协商定价。
53、物业管理区域内公共区域的水电费如何分摊的？
答：物业的共用空调、水泵等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主委员会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理、公开分摊。
54、住宅小区空置房和业主未入住住宅的物业公共服务费怎么算？
答：已竣工但尚未出售或者由于开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费用由开发建设单位全额交纳。
因业主原因未及时办理入住手续，期间的物业公共服务费由业主按规定标准的70%交纳。业主办理入住手续后长期（连续超过六个月及以上）未入住或未使用的空置物业，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经物业服务企业确认后，期间的物业公共服务费由业主按规定标准的70%交纳。
55、业主购买住宅后由于某些原因暂时没有入住，为什么仍应当交纳物业公共服务费？
答：物业的管理不仅是对人的管理，更重要的是对物业本身的管理。虽然业主没入住，但是物业管理已经涉及物业本身，这不仅包括业主独有的部分，更重要的是对共用部分、共用设施的管理。
2009年10月1日起实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。因此物业公共服务费的交纳不应当以入住为前提。
56、物业服务企业是否应对业主人身和财产损害负责？
答：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业服务企业应承担相应的合同责任，而非法定责任。
如果物业服务企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则不承担法律责任。
57、买房时房屋开发建设单位承诺可以免交一年物业公共服务费，可入住后物业服务企业不认可，怎么办？
答：物业服务企业是依据物业服务合同向业主收取物业公共服务费的，业主应当按照合同的约定交纳物业公共服务费，除非业主提供物业服务企业认可其免交物业公共服务费的有效证明。否则房屋开发建设单位免交一年物业公共服务费的承诺对物业服务企业不产生约束力，业主可以与开发建设单位就此另行协商。
58、房屋建筑工程的质量保修期是怎样规定的？
答：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
（1）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（4）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
（5）装修工程为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
59、哪些物业应交存住宅专项维修资金？
答：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交存专项维修资金。
60、住宅专项维修资金的用途是什么？
答：住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
61、住宅专项维修资金的交存标准是多少？
答：常州市2008年3月24日前取得土地的住宅项目，业主按所购房屋建筑面积35元/平方米交存，开发建设单位按小区总建筑面积12元/平方米交存。
2008年3月24日后取得土地的住宅项目，其住宅专项维修资金由购房业主交存。交存标准为：配备电梯的商品房，按所购房屋建筑面积120元/平方米交存；不配备电梯的商品房，按所购房屋建筑面积60元/平方米交存；配备电梯的经济适用房（经济适用房是指政府统一规划、作为经济适用房小区立项并建设的住宅）等保障性住房，按所购房屋建筑面积75元/平方米交存；不配备电梯的经济适用房，按所购房屋建筑面积50元/平方米交存。
62、房屋转让时，交存的住宅专项维修资金如何处理？
答：房屋所有权转让时，业主应向受让人说明住宅专项维修资金情况，并出具有效证明，结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转让。受让人应当持房屋买卖的协议、房屋权属证书、身份证等到常州市物业管理中心办理更名手续。
63、房屋灭失时，交存的住宅专项维修资金如何处理？
答：房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
（一）由业主交存的，结余的住宅专项维修资金返还业主；
（二）售房单位交存的住宅专项维修资金帐面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财政隶属关系，收缴同级国库。
64、住宅专项维修资金有哪些交存方式？
答：入住前业主可在以下两种方式中任选一种交存（常州市）：
（一）业主到市物业管理中心直接交存；
（二）业主委托开发建设单位（或物业管理单位）代办维修资金交存手续。
65、业主自行交存住宅专项维修资金需要提供哪些材料？到哪里办理？
答：应提供如下材料：
（一）业主个人身份证；
（二）商品房买卖合同；
（三）商品房购房发票(或商品房结算单、契税完税凭证)。
66、住宅专项维修资金何时交存？
答：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。
67、住宅专项维修资金专用收据遗失了，怎么办？
答：购房业主可携带身份证、房屋买卖合同和购房发票，到常州市物业管理中心基金管理科补办“维修资金交缴证明”。
68、住宅小区的物业共用部位和共用设施设备分别指哪些？
答：住宅共用部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。
69、使用住宅专项维修资金的申请主体是谁？
答：业主委员会。未成立业主委员会或没有实行物业管理的住宅小区,社区居委会可代为行使业主委员会的权利。
70、住宅专项维修资金的申请使用有哪些条件？
答：（一）申请维修的项目属于住宅共用部位、共用设施设备，且已过保修期；
（二）业主维修资金帐户余额超过首期交存额的30%；
（三）经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签字同意，并在小区明显位置进行公示。
71、住宅专项维修资金申请使用的程序是怎样的？
答：（一）申请主体就申请使用住宅专项维修资金进行共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的项目向市物业管理中心申报，市物业管理中心确定是否属于使用范畴；
（二）申请主体确定维修方案，编制工程预算，确定分摊方案；
（三）征求业主意见；
（四）申请主体持前期申报材料向市物业管理中心申报，市物业管理中心出具收件通知书，7个工作日内审核完毕，并出具意见书。
72、申请使用住宅专项维修资金时应该准备哪些材料？
答：（一）常州市市区住宅专项维修资金申请使用报修单；
（二）委托书（申请主体书面委托物业服务企业或业主个人办理手续的，需提供本要件材料，并注清委托事项）；
（三）预算书；
（四）征求意见表；
（五）业主大会决议和区内公建配套、停车等属于全体业主经营性收益分配使用情况说明（申请使用项目属于住宅本体范围的，不需提供本项要件材料）；
（六）公示材料；
（七）经办人身份证复印件。
73、项目维修完成后办理结算住宅专项维修资金时应该准备哪些材料？
答：（一）施工合同、工程竣工验收记录；
（二）审计合同、审计报告、审计报告公示照片及反馈意见（合同总价发包不需提供本项要件材料）；
（三）发票和收据、经办人身份证复印件。
74、在《物业管理条例》施行前已建成的住宅物业，其物业共用部位和共用设施设备的维修费用如何解决？
答：（一）属公有住房的，房屋维修和费用由产权单位负责；
（二）属售后公房的，售房单位应按规定从售房款中提取公有住房售后维修资金；维修费用可以从中列支，不足部分由产权人按房屋建筑面积比例分摊；物业管理圈；
（三）属商品房的，维修费用可以从交纳的住宅专项维修资金中列支，不足部分由业主按房屋建筑面积比例分摊。
75、常见维修项目费用如何分摊？
答：（一）屋面修缮分摊办法：
1、上人屋盖：如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分担；如仅为若干层使用，由使用层的维修责任人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层维修责任人按各自拥有的建筑面积分担；
2、不上人屋盖：由修缮所及范围覆盖下各层的维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分担。
（二）户外墙面修缮分摊办法：
1、东西山墙：由紧邻山墙的各自单元的维修责任人按各自拥有建筑面积比例分担；
2、南北外墙：由立面垂直部位各层的维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分摊。
（三）落水管等管道的修缮：由受益的维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分摊。
（四）化粪池的修缮：由受益的维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分摊。
（五）屋顶栏杆及其它本体部位栏杆，公共平台的修缮：为各层共用的，由共用层维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分摊；属某层专用的，由专用层的维修责任人按各自拥有的建筑面积比例分摊。
76、物业管理服务用房归谁所有，如何使用？
答：物业管理服务用房的所有权依法属于全体业主，主要用于物业管理服务活动和业主委员会的活动。未经业主大会同意，物业服务企业不得占用或改变物业管理服务用房的用途。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理服务用房交还给业主委员会。
77、住宅小区的公建配套设施归谁所有？
答：新建住宅小区公建配套设施的房屋权属性质分为非营业性公建配套设施和营业性公建配套设施两种。
非营业性公建配套设施，是指建设成本已经列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类的公建配套设施中除了社会公益性的配套设施以外，其权属归全体业主所有，由房产行政主管部门代为登记。小区的开发建设单位不得销售非营业性公建配套设施，也不得以任何方式处置其使用权。非营业性公建配套设施（除社会公益性的配套设施外）的经营收益归全体业主所有，应用于小区的物业管理。业委会资讯
营业性公建配套设施，是指建设成本未列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类公建配套设施，按谁投资，谁所有，谁收益的原则，其权属归投资者所有，但交付使用后须纳入小区统一的物业管理。
新建住宅小区公建配套设施的项目名称、指标等内容由规划行政主管部门在控制性详细规划中予以明确，在新建住宅小区承接查验的资料中包括公建配套设施的内容，一般由业主委员会或物业服务管理单位保管。
78、物业服务企业有权罚款吗？
答：罚款是行政机关实施的一种行政处罚行为。物业服务企业不是行政机关，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为。对于业主的违约行为，物业服务企业可根据物业服务合同中的违约责任条款来维权。
79、个别业主占用了公共绿地、公共楼道或公共车库怎么办？
答：公共绿地、公共楼道或公共车库属于共用部位，属于全体业主所有，个别业主占用了就是侵犯了全体业主的权益，其他业主、业主委员会、物业服务企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。
80、物业区域内的供水、供电、供气、排水、通信、有线电视管线和设施设备由谁负责维护？
答：供水、供电、供气、排水、通信、有线电视等单位，按照规定承担物业区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。委托物业服务企业代为维修、养护的，应当与物业服务企业签订委托合同，并支付维修、养护费。
81、业主、物业服务企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？例如在房屋屋顶架设广告牌等，收益怎么分配？
答：利用业主共有的共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，按照规定办理有关手续。按照《常州市市区物业服务收费管理实施办法》规定：业主委员会成立前，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营支出成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金。
业主委员会成立后，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，在扣除物业服务企业代办经营支出成本后的剩余部分应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
82、小区业主能否自行封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚，或者随意更换自家的窗户和防盗门？
答：为了维护住宅小区公共安全和公共利益，保持住宅小区整体美观，业主应遵守小区（临时）管理规约上的规定，不可自行封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚，或者随意更换自家的窗户和防盗门。
83、业主拖欠物业公共服务费，物业服务企业是否有权停水、停电?
答：不可以，供水、供电是业主和自来水公司、供电公司之间形成的合同关系，与业主和物业服务企业之间的物业服务合同是两码事，水、电是由专业的供水、供电部门来管理并直接向最终用户收取费用的，因此物业服务企业没有权利擅自对业主实施停水、停电。物业服务企业以停水、停电等手段要挟业主，只会激化矛盾，物业服务企业可根据物业服务合同和相关法律法规的规定来解决业主拖欠物业公共服务费的问题。
84、停在小区里的车辆被盗或损坏，物业服务企业该不该赔偿？
答：发生这种情况，要看物业服务企业是否对车辆负有保管的责任,如果在物业管理中对车辆实行了保管责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，就形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，对于在保管期间发生的保管不善造成保管物毁损的，保管人即物业服务企业应当承担赔偿责任。
85、小区里楼上装修导致楼下渗、漏水，物业服务企业要不要承担责任？
答：室内装修是业主自主进行的，作为物业服务企业，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等行为和装修时的注意事项。至于装修的质量问题，物业服务企业不予以监管，也不承担责任。在物业服务企业已经尽责的前提下，楼下业主可以要求楼上业主赔偿其损失。
若是业主委托物业服务企业对装修进行管理监督，在明确范围内的，物业服务企业应承担相应责任。
86、小区的业主可不可以利用自家的住房开商店、开公司等？
答：《物权法》第七十七条明确规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
87、小区的业主可不可以把独立的封闭式车库改作其它用途，如仓库、卧室？
答：不可以。小区内按规划配建的车库是专用于满足业主停放车辆需要的，不得擅自改变用途，如果业主暂时不用可出租给其他业主停车，以保证小区的停车有序和整洁。
88、底楼商铺开饭店，油烟、噪音等影响到楼上业主的正常生活，业主应该怎么维护自己的合法权益，是否可以拒交物业公共服务费？
答：业主可以先与商家协商自行解决，如果协商不能达成共识，可以向环保部门投诉进行处理，也可直接向人民法院起诉来维护自身合法权益。
因为不是物业服务企业的原因，所以业主不可以拒交物业公共服务费，应当按时交费。
89、小区入口处车辆较多，也没有设置斑马线，车辆乱停乱放现象严重，影响道路交通安全，怎么办？
答：公安交通管理部门负责对住宅小区周边的道路交通秩序进行管理，并指导小区物业服务企业维护住宅小区内部交通秩序。物业服务企业可以在公安交通管理部门的指导和协助下对小区入口处进行有序规划，统筹管理。业主应当支持与配合公安交通管理部门及物业服务企业的疏通，确保小区入口处畅通。
90、业主是否有权查看物业区域内的监控录像?
答：依据《保安服务管理条例》的相关规定：物业服务企业在物业管理区域内开展门卫、巡逻、秩序维护等服务，使用监控设备不得侵犯他人合法权益或者个人隐私。保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存30日备查，保安从业单位和客户单位不得删改或者扩散。
因此，未经公安机关同意，业主无权查看物业区域内的监控录像。
91、小区内的共用设施设备损坏，维修费用该由谁承担？
答：如果是人为造成小区共用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
如果责任不明确的，维修费用应该由相关业主按所拥有的建筑面积比例分担。
92、小区内业主不履行相关维修义务，造成他人损失的，是否需要赔偿？
答：由于业主不履行相关维修义务，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业服务企业进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。
93、小区内业主的自行车、电瓶车没有停放在指定的自行车库，可以停放在楼道内吗？
答：不可以，因为楼道为公共通道而非车库，车辆乱停乱放会影响通行，并存在安全和消防隐患。
94、小区内业主家发生了入室盗窃，物业服务企业应赔偿吗？
答：物业服务企业是按照物业服务合同提供相应的物业管理服务，如果物业服务企业严格按照合同中的约定事项做好公共秩序维护工作，并有相关记录作为佐证，则不应由物业服务企业承担赔偿责任。但如果物业服务企业没有履行合同中的约定事项，则应承担一部分责任，双方可自行协商，也可申请人民法院裁定。
95、从建筑物中抛掷物品造成人员伤害或财产损坏，找不到责任人怎么办？
答：2010年7月1日起施行的《中华人民共和国侵权责任法》第八十七条规定：从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。
96、小区内业主的违章搭建有哪些？应该向哪个部门举报？
答：在居民住宅（院落）内进行屋顶搭建、占用公共空间、占用公共绿地、乱搭乱建或开挖地下室等均属违章搭建，可以向城管部门举报。
97、住宅物业的建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，如何处理？
答：由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
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